Neuerungen im Werkvertragsrecht per 1. Januar 2026

publiziert Dezember 2025

Das Werkvertragsrecht unterscheidet zwischen beweglichen Werken (Herstellung von beweglichen Sachen wie z.B. Möbel) und unbeweglichen Werken (z.B. Immobilien, die fest mit dem Boden verbunden sind) sowie Werken, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden (z.B. die Herstellung von Fenstern oder Türen für ein Haus oder der Ersatz einer Heizungsanlage).

Für Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden, treten wesentliche Neuerungen insbesondere im Bereich des Gewährleistungsrechts bei unbeweglichen Werken in Kraft, welche die Stellung der Bauherrschaft im Mängelfall deutlich stärken.

Die Frist für die Mängelrüge bei unbeweglichen Werken wird neu zwingend auf 60 Tage festgelegt, wobei eine vertragliche Verkürzung dieser Frist neu unwirksam ist. Offene Mängel müssen somit innerhalb von 60 Tagen ab Ablieferung, verdeckte Mängel innerhalb von 60 Tagen ab Entdeckung gemeldet werden. Letzteres gilt neu auch für bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden und die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werkes verursacht haben. Nur für rein bewegliche Werke bleibt es bei der bisherigen sofortigen gesetzlichen Rügefrist.

Ein zweiter Kernpunkt ist das zwingende Nachbesserungsrecht des Bestellers: die unentgeltliche Verbesserung darf bei Neubauten und Gebäuden vertraglich nicht mehr wegbedungen werden. Bei rein beweglichen Werken ist dies weiterhin möglich. Damit können Besteller bei Baumängeln stets die Nachbesserung verlangen, sofern der Mangel ein unbewegliches Werk betrifft.

Zudem wird die Verjährungsfrist für Mängelrechte an unbeweglichen Werken ausdrücklich auf fünf Jahre festgelegt. Diese Frist darf vertraglich nicht mehr zuungunsten des Bestellers verkürzt werden und gilt auch für bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben. Nur für rein bewegliche Werke gilt weiterhin eine Verjährungsfrist von zwei Jahren.

Schliesslich ist neu geregelt, dass zur Sicherstellung eines Bauhandwerkerpfandrechts nebst der Forderungs- bzw. Pfandsumme die Verzugszinsen nur noch für zehn Jahre abzusichern sind. Dies korrigiert die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Verzugszinsen ohne zeitliche Begrenzung sichergestellt werden mussten.

Die vorgenannten Regelungen werden auch Auswirkungen auf die bei Werkverträgen häufig vereinbarte SIA-Norm 118 haben. Diese sieht derzeit vor, dass Mängel innerhalb einer Frist von zwei Jahren ab Bauabnahme jederzeit gerügt werden können und nach Ablauf dieser Frist sofort zu rügen sind. Letzterer Teil wird ab dem 1. Januar 2026 nicht mehr der gesetzlich zwingenden Regelung entsprechen, was die Parteien in der Vertragsredaktion entsprechend abweichend berücksichtigen müssen.

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Dr. iur. Adriano Toma
Dr. iur. Adriano Toma

Prokurist
Rechtsanwalt
Eidg. dipl. Experte in Rechnungslegung & Controlling
Dipl. Betriebswirtschafter HF


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