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CORE Newsletter #38
Traitement fiscal d’un immeuble d’exploitation
au regard de la TVA
publié en juin 2026
Contexte
Dans la présente newsletter, nous présentons, sur la base de l’offre de conseil complète de CORE Partner SA et à l’aide d’un cas fictif, une sélection de défis et de pistes de solution pouvant se présenter lors de la succession d’une PME de taille moyenne.
Nous décrivons ci-après le contexte de l’entreprise fictive Meubles Moser SA, complété dans les articles spécialisés correspondants:
Meubles Moser SA est une entreprise familiale de longue tradition située en Suisse alémanique, qui incarne depuis plus de 60 ans un savoir-faire artisanal de haute qualité, des meubles durables et un conseil personnalisé à la clientèle. Avec environ 45 collaborateurs dans les domaines de la production, de la vente, de la logistique et de l’administration, l’entreprise compte parmi les prestataires établis de sa région et jouit d’une excellente réputation auprès de la clientèle privée et professionnelle.
Mais l’environnement dans lequel évolue Meubles Moser a sensiblement changé ces dernières années. La
digitalisation croissante exige des processus plus efficaces, une infrastructure informatique moderne et de nouveaux canaux de distribution. Les exigences réglementaires – que ce soit dans les domaines des finances, de la sécurité ou de la durabilité – ne cessent de s’accroître. Parallèlement, l’entreprise ressent les effets de la pénurie de main-d’oeuvre qualifiée: trouver des collaborateurs qualifiés et les fidéliser à long terme devient un défi stratégique.
est nécessaire pour continuer à s’imposer avec succès sur le marché à l’avenir, sans perdre les valeurs qui caractérisent l’entreprise depuis des décennies: qualité, fiabilité et savoir-faire artisanal. À cela s’ajoute un autre facteur décisif: le propriétaire, Max Moser, prévoit d’organiser sa succession pour des raisons d’âge.
Cela soulève des questions supplémentaires concernant l’évaluation de l’entreprise, la stratégie de succession, le transfert de propriété, le développement organisationnel et l’avenir de la culture de gestion.
Meubles Moser SA est ainsi emblématique de nombreuses PME suisses qui sont confrontées à la tâche de concilier tradition et modernité.
Traitement fiscal d’un immeuble d’exploitation
au regard de la TVA
La société Meubles Moser SA a rénové et agrandi son immeuble d’exploitation au cours des deux dernières années. Les successeurs potentiels ne souhaitent toutefois pas racheter l’immeuble, mais le louer. Max a entendu dire que la location de biens immobiliers était exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et souhaite savoir ce que cela signifie pour son entreprise.
Le transfert et la constitution de droits réels sur des immeubles ainsi que la mise à disposition d’immeubles ou de parties d’immeubles à des fins d’usage ou de jouissance sont exonérés de l’impôt, pour autant qu’il ne soit pas opté pour leur imposition. Dans le cas d’une location, les variantes suivantes sont possibles pour Meubles Moser SA:
Location sans option (exonérée de l’impôt)
La location d’immeubles ou de parties de ceux-ci est exonérée de l’impôt, sans droit à la déduction de l’impôt préalable. Le droit à la déduction de l’impôt préalable étant supprimé, Meubles Moser SA procède à une correction de l’impôt préalable (prestation à soimême). Dans le cadre de cette correction de l’impôt préalable, les impôts préalables déclarés sur les coûts d’investissement de l’immeuble doivent être remboursés, les montants de l’impôt préalable étant réduits de manière linéaire de 5 % pour chaque année écoulée. Ce sont notamment les impôts préalables sur les coûts de rénovation et d’aménagement des deux dernières années qui pèsent lourdement dans ce calcul. Les locataires ne peuvent pas déduire l’impôt préalable sur le loyer de l’immeuble.
Location avec option
La location s’effectue avec option au sens de l’art. 22, al. 1, LTVA, ce qui implique que la TVA doit être acquittée sur le loyer. Une option pour la location présuppose que le bien loué n’est pas utilisé exclusivement à des fins d’habitation par le locataire. Dans cette variante, Meubles Moser SA n’a pas à procéder à une correction de l’impôt préalable et peut continuer à faire valoir la déduction de l’impôt préalable sur les frais d’entretien et d’exploitation de l’immeuble. Les locataires peuvent déduire la TVA sur le loyer au titre de la déduction de l’impôt préalable, pour autant qu’ils utilisent l’immeuble pour une
activité imposable (ce qui serait le cas s’ils continuaient à l’exploiter comme magasin de meubles).
Si Meubles Moser SA vend le bien immobilier à une date ultérieure, les variantes suivantes sont possibles en matière de TVA:
Vente sans option (exonérée d’impôt)
La vente est considérée comme une prestation exonérée d’impôt, ce qui a pour conséquence que Meubles Moser SA doit procéder à une correction de l’impôt préalable de la même manière que pour une location sans option. Les acheteurs ne peuvent pas déduire l’impôt préalable sur le prix d’achat de l’immeuble.
Vente avec option
Le transfert s’effectue avec option, ce qui implique que la TVA doit être acquittée sur le prix de vente (hors valeur du terrain). Une option pour le transfert d’un immeuble suppose que l’objet de la vente ne soit pas utilisé ou ne soit pas destiné à être utilisé exclusivement à des fins d’habitation par l’acheteur. Meubles Moser SA doit répartir
le prix de vente de l’immeuble entre la part du terrain et celle du bâtiment. La TVA au taux normal ne doit être facturée que sur la part du bâtiment. Aucune correction de l’impôt préalable ne doit être effectuée. Les acheteurs peuvent faire valoir la TVA sur le prix d’achat de l’immeuble au titre de la déduction de l’impôt préalable, pour autant qu’ils utilisent ce bien dans le cadre d’une activité imposable.
Transfert selon la procédure de déclaration
Le transfert d’immeubles ou de parties d’immeubles peut être effectué selon la procédure de déclaration. Dans ce cas, Meubles Moser SA s’acquitte de son obligation fiscale par une déclaration plutôt que par le paiement de la TVA et n’a donc pas de TVA à payer. Le formulaire n° 764 doit être transmis dans le cadre du décompte de la TVA. Ici aussi, aucune correction de l’impôt préalable ne doit être effectuée.
Étant donné que le vendeur s’acquitte de son obligation fiscale par une déclaration plutôt que par le paiement de la TVA, les acheteurs ne peuvent pas non plus faire valoir de déduction de l’impôt préalable.
L’application de la procédure de déclaration a pour conséquence qu’ils reprennent, pour les actifs acquis, la base de calcul et le taux d’utilisation du vendeur donnant droit à la déduction de l’impôt préalable. Les acheteurs doivent fournir la preuve de l’utilisation
antérieure ainsi que des déductions de l’impôt préalable revendiquées pour l’immeuble, car ces informations seraient pertinentes pour le calcul de la correction de l’impôt préalable dans le cas d’un changement d’affectation.
Conclusion
En cas de location de l’immeuble, Meubles Moser SA devrait appliquer l’option , car elle n’aurait ainsi pas à procéder à une correction de l’impôt préalable. Il est recommandé de rédiger le contrat de location de manière à ce qu’il réponde aux exigences en matière de facturation (notamment indication du numéro de TVA du bailleur et mention du taux d’imposition, par exemple «taux normal en vigueur, actuellement 8,1 %»). En cas de vente de l’immeuble, il n’est pas possible de donner une recommandation générale quant à la variante à appliquer. Chaque cas particulier doit être analysé en détail. Pour Meubles Moser SA, une vente avec option ou avec procédure de déclaration devrait toutefois être plus intéressante qu’une vente sans option. Il est recommandé d’analyser suffisamment tôt les conséquences en matière de TVA.
Elmar Schafer
Chef d'équipe suppléant | Spécialiste TVA
Spécialiste en finance et comptabilité avec brevet fédéral
T +41 26 492 78 52
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