Gründstückgewinnsteuer

publiziert 17.06.2025

In der Schweiz haben sich zwei Systeme zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer entwickelt:

Beim monistischen System (Kanton Bern) unterliegen alle Grundstückgewinne der Grundstückgewinnsteuer, die sowohl auf Gewinnen natürlicher als auch juristischer Personen erhoben wird. Beim dualistischen System (Kanton Freiburg) wird die Grundstückgewinnsteuer nur auf der Veräusserung von Privatvermögen erhoben. Hingegen werden Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens (Selbstständigerwerbende oder juristische Personen) mit der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst und zum übrigen Einkommen bzw. Gewinn hinzugerechnet.

Das Steuerobjekt der Grundstückgewinnsteuer besteht aus drei verschiedenen Elementen, nämlich aus dem Gewinn, dem Grundstück und der Veräusserung. Nur das Vorliegen aller drei Komponenten löst eine Grundstückgewinnbesteuerung aus.

Je nachdem, ob ein Eigentumsübergang mit Mutation im Grundbuch oder lediglich eine Übertragung der Verfügungsgewalt über das Grundstück stattfindet, kann zwischen zivilrechtlichen Veräusserungen und wirtschaftlichen Handänderungen (z.B. der Verkauf von mindestens der Mehrheit der Aktien einer Immobiliengesellschaft) unterschieden werden. Beide werden von der Grundstückgewinnsteuer erfasst.

Diverse Übertragungen von Grundstücken können zu einem Steueraufschub führen, d.h. zur momentanen Nichterhebung der Grundstückgewinnsteuer, z.B. Erbgang, Schenkung, Transaktionen unter Ehegatten oder Umstrukturierungen. Auch bei einer Ersatzbeschaffung einer selbst genutzten Wohnliegenschaft kann der Steueraufschub verlangt werden.

Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den Anlagekosten (Erwerbspreis zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen). Es lohnt sich deshalb, die Belege der Anlagekosten sorgfältig und unbefristet aufzubewahren.

In der Regel sind die Steuersätze nach Haltedauer abgestuft, je kürzer die Haltedauer, desto höher der Steuersatz. Im Kanton Freiburg beträgt der Steuersatz auf dem Gewinn ab einer Haltedauer von mehr als 15 Jahren 16% (10% Kanton und 6% Gemeinde); bei einer Haltedauer von bis zu 2 Jahren beträgt der Steuersatz total 35,2%.

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Markus Jungo

Partner, Sitzleiter

Betriebswirtschafter lic. rer. pol.
Dipl. Wirtschaftsprüfer

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