L'impôt sur les gains immobiliers

publiée le 17.06.2025

En Suisse, deux systèmes de prélèvement de l'impôt sur les gains immobiliers coexistent :

Dans le système moniste (p. ex. le canton de Berne), tous les gains immobiliers sont soumis à l'impôt sur les gains immobiliers, prélevé aussi bien sur les gains des personnes physiques que sur ceux des personnes morales. Dans le système dualiste (p. ex. le canton de Fribourg), l'impôt sur les gains immobiliers n'est prélevé que sur l’aliénation du patrimoine privé. En revanche, les gains en capital réalisés lors de la vente d'immeubles faisant partie de la fortune commerciale (indépendants ou personnes morales) sont soumis à l'impôt ordinaire sur le revenu ou le bénéfice et sont ajoutés aux autres revenus ou bénéfices.

L'objet fiscal de l'impôt sur les gains immobiliers se compose de trois éléments différents, à savoir le gain, la propriété foncière et la vente. Seule la présence de ces trois éléments déclenche l'imposition des gains immobiliers.

En fonction de l'existence d'un transfert de propriété avec mutation au registre foncier ou d'un simple transfert du pouvoir de disposer de l'immeuble, on distingue entre les aliénations de droit civil et les transferts économiques de propriété (p. ex. la vente de la majorité des actions d'une société immobilière). Les deux situations sont concernées par l'impôt sur les gains immobiliers.

Divers changements de propriétaire permettent d’obtenir un report d'imposition, c'est-à-dire une non-perception momentanée de l'impôt sur les gains immobiliers, notamment en cas de succession, de donation, de transaction entre conjoints ou de restructuration. Le report d'imposition peut également être demandé en cas de remploi du bien immobilier résidentiel utilisé par le propriétaire.

Le gain découle de la différence entre le produit de la vente et les frais d'investissement (prix d'achat plus dépenses entraînant une plus-value). Il est donc judicieux de bien garder les justificatifs des frais d'investissement pour une durée illimitée.

En règle générale, les taux d'imposition sont échelonnés selon la durée de possession ; plus la durée de possession est courte, plus le taux d'imposition est élevé. Dans le canton de Fribourg, le taux d'imposition sur le bénéfice est de 16 % à partir d'une durée de détention de plus de 15 ans (10 % canton et 6 % commune) ; pour une durée de détention inférieure ou égale à 2 ans, le taux d'imposition total est d'au moins 35,2 %.

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Markus Jungo

Associé, Responsable du siège

Economiste d'entreprise lic. rer. pol.
Expert-comptable diplômé

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