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CORE Newsletter #38
Mehrwertsteuerliche Behandlung einer Betriebsliegenschaft
publiziert 06.2026
Ausgangslage
Nachfolgend umschreiben wir den Grundsachverhalt der Möbel Moser AG, der in den jeweiligen Fachbeiträgen vertieft wird.
Die Möbel Moser AG ist ein traditionsreiches Familienunternehmen aus der Deutschschweiz, das seit über 60 Jahren für hochwertige Handwerkskunst, langlebige Möbel und persönliche Kundenberatung steht. Mit rund 45 Mitarbeitenden in Produktion,Verkauf, Logistik und Verwaltung zählt das Unternehmen zu den etablierten Anbietern seiner Region und geniesst einen ausgezeichneten Ruf bei Privat- wie Geschäftskunden.
Doch das Umfeld, in dem sich Möbel Moser bewegt, hat sich in den vergangenen Jahren spürbar verändert. Die fortschreitende Digitalisierung verlangt nach effizienteren Prozessen, moderner IT Infrastruktur und neuen Vertriebskanälen. Regulatorische Anforderungen – sei es im Bereich Finanzen, Sicherheit oder Nachhaltigkeit – nehmen stetig zu. Gleichzeitig spürt das Unternehmen die Auswirkungen des Fachkräftemangels: Qualifizierte Mitarbeitende zu finden und langfristig zu halten, wird zur strategischen Herausforderung.
Die Geschäftsleitung erkennt, dass eine umfassende Modernisierung notwendig ist, um auch künftig erfolgreich am Markt zu bestehen, ohne jene Werte zu verlieren, die das Unternehmen seit Jahrzehnten prägen: Qualität, Verlässlichkeit und gelebtes Handwerk.
Hinzu kommt ein weiterer entscheidender Faktor: Inhaber Max Moser plant altersbedingt seine Nachfolge zu regeln. Dies eröffnet zusätzliche Fragestellungen rund um Unternehmensbewertung, Nachfolgestrategie, Eigentumsübergang, Organisationsentwicklung und
die Zukunft der Führungskultur.
Die Möbel Moser AG steht exemplarisch für viele Schweizer KMU, die vor der Aufgabe stehen, Tradition und Moderne zu verbinden.
Mehrwertsteuerliche Behandlung einer Betriebsliegenschaft
Die Möbel Moser AG hat die eigene Betriebsliegenschaft in den letzten zwei Jahren saniert und ausgebaut. Die potenziellen Nachfolger möchten die Liegenschaft jedoch nicht übernehmen, sondern mieten. Max hat gehört, dass die Vermietung von Immobilien von
der Mehrwertsteuer (MWST) ausgenommen sei und möchte wissen, was das für seine Firma bedeutet.
Die Übertragung und die Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken sowie die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung sind von der Steuer ausgenommen, sofern für deren Versteuerung nicht optiert wird. Bei einer Vermietung sind für die Möbel Moser AG folgende Varianten möglich:
Vermietung ohne Option (von der Steuer ausgenommen)
Die Vermietung von Grundstücken bzw. Teilen davon ist – ohne Anspruch auf Vorsteuerabzug – von der Steuer ausgenommen. Da der Anspruch auf Vorsteuerabzug entfällt, erfolgt bei der Möbel Moser AG eine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch ). Bei dieser Vorsteuerkorrektur sind geltend gemachte Vorsteuern auf den Anlagekosten der Liegenschaft zurückzuzahlen, wobei die Vorsteuerbeträge linear um 5 % für jedes abgelaufene Jahr reduziert werden. Ins Gewicht fallen hier insbesondere die Vorsteuern auf den Sanierungs- und Ausbaukosten der letzten zwei Jahre. Die Mieter können auf dem Mietpreis der Liegenschaft keine Vorsteuer abziehen.
Vermietung mit Option
Die Vermietung erfolgt mit Option im Sinne von Art. 22 Abs. 1 MWSTG, wodurch auf dem Mietpreis die MWST zu entrichten ist. Eine Option für die Vermietung setzt voraus, dass das Mietobjekt beim Mieter nicht ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird. Die Möbel Moser AG muss bei dieser Variante keine Vorsteuerkorrektur vornehmen und kann auf den Unterhalts- und Betriebskosten der Liegenschaft den Vorsteuerabzug weiterhin geltend machen. Die Mieter können die MWST auf dem Mietpreis als Vorsteuerabzug geltend machen, sofern sie die Liegenschaft für eine steuerbare Tätigkeit nutzen.
Wird die Möbel Moser AG die Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, sind bezüglich MWST folgende Varianten möglich:
Verkauf ohne Option (von der Steuer ausgenommen)
Die Übertragung erfolgt als von der Steuer ausgenommene Leistung mit der Folge, dass bei der Möbel Moser AG eine Vorsteuerkorrektur analog Vermietung ohne Option vorzunehmen ist. Die Käufer können auf dem Kaufpreis der Liegenschaft keine Vorsteuer abziehen.
Verkauf mit Option
Die Übertragung erfolgt mit Option, wodurch auf dem Verkaufspreis (ohne Wert des Bodens) die Umsatzsteuer zu entrichten ist. Eine Option für die Übertragung einer Liegenschaft setzt voraus, dass das Verkaufsobjekt beim Käufer nicht ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird oder genutzt werden soll. Die Möbel Moser AG muss den Verkaufspreis der Liegenschaft in Land- und Gebäudeanteil aufteilen. Nur auf dem Gebäudeanteil ist die MWST zum Normalsatz abzurechnen. Es muss keine Vorsteuerkorrektur vorgenommen werden. Die Käufer können die MWST auf dem Kaufpreis der Liegenschaft als Vorsteuerabzug geltend machen, sofern sie die Liegenschaft für eine steuerbare Tätigkeit nutzen.
Übertragung im Meldeverfahren
Die Übertragung von Grundstücken oder Grundstücksteilen kann mit dem Meldeverfahren durchgeführt werden. Dabei erfüllt die Möbel Moser AG ihre Steuerpflicht durch Meldung statt Bezahlung der MWST und hat somit keine Umsatzsteuer zu entrichten. Das Formular Nr. 764 ist als Teil der MWST-Abrechnung einzureichen. Auch hier muss keine Vorsteuerkorrektur vorgenommen werden. Die Käufer können keinen Vorsteuerabzug geltend machen. Die Anwendung des Meldeverfahrens führt dazu, dass sie auf den übernommenen Vermögenswerten die Bemessungsgrundlage und den zum Vorsteuerabzug berechtigenden Verwendungsgrad der Veräusserin übernehmen.
Die Käufer haben den Nachweis der vorherigen Nutzung sowie der geltend gemachten Vorsteuerabzüge der Liegenschaft zu erbringen, da diese Angaben bei einer allfälligen Nutzungsänderung für die Berechnung der Vorsteuerkorrektur relevant sein werden.
Fazit
Bei einer Vermietung der Liegenschaft sollte die Möbel Moser AG die Option anwenden, da sie so keine Vorsteuerkorrektur vornehmen muss. Es empfiehlt sich, den Mietvertrag so auszugestalten, dass er den Anforderungen an die Rechnungsstellung genügt (u. a. Angabe der MWST-Nr. des Vermieters und Ausweis des Steuersatzes, z. B. «jeweils
gültiger Normalsatz, aktuell 8,1 %»).
Bei einem Verkauf der Liegenschaft ist keine generelle Empfehlung möglich. Jeder einzelne Fall muss im Detail analysiert werden. Für die Möbel Moser AG dürfte jedoch ein Verkauf mit Option oder mit Meldeverfahren interessanter sein als ein Verkauf ohne Option. Eine frühzeitige Abklärung der mehrwertsteuerrechtlichen Folgen ist empfehlenswert.
Elmar Schafer
Teamleiter-Stv. | MWST-Spezialist
Fachmann im Finanz- und Rechnungswesen mit eidg. Fachausweis
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