23.06.2016
Mehrwertsteuer Liegenschaften

Die Mehrwertsteuerpflicht ist nicht auf Unternehmen beschränkt, sondern kann insbesondere im Zusammenhang mit Immobilien auch andere Personenkreise betreffen.

So können bei der Erstellung von Bauwerken zwecks Verkauf auch Investoren, Baugenossenschaften, Pensionskassen, Stiftungen, Vereine oder private Immobilieneigentümer steuerpflichtig werden, unabhängig davon, ob sie bei der Erstellung Eigenleistungen erbringen oder nicht, wie ihre Firmenbezeichnung lautet oder unter welchem Namen sie am Markt auftreten.

Wird ein Grundstück verkauft, auf dem vom Verkäufer ein Neubau erstellt wird und findet der Abschluss des entsprechenden Kauf- oder Vorvertrages und/oder Werkvertrages vor Baubeginn statt, so liegt eine steuerbare Immobilienlieferung vor. Der Verkäufer wird somit mehrwertsteuerpflichtig.

In allen anderen Fällen handelt es sich um eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung, die keine Mehrwertsteuerpflicht auslöst.

Wird ein Bauwerk nicht zum Verkauf, sondern zwecks Vermietung erstellt, so löst dies grundsätzlich keine Mehrwertsteuerpflicht aus, da die Vermietung ebenfalls von der Steuer ausgenommen ist.

Sofern die Liegenschaft (oder ein Teil davon) nicht für reine Wohnzwecke genutzt wird, ist hierfür eine Option (freiwillige Versteuerung) möglich. Die Option erfolgt durch offenen Ausweis der MWST in den Verträgen oder Rechnungen. Selbstverständlich darf nur optieren, wer sich vorgängig als steuerpflichtige Person im MWST-Register eintragen lässt.

Die Option ist deshalb interessant, weil dadurch die bezahlte MWST auf den Erstellungskosten (Rechnungen der Unternehmer) und den anfallenden Unterhaltskosten als sogenannte Vorsteuer zurückgefordert werden kann. Dasselbe gilt auch bei Umbauten oder Grossrenovationen.

Selbst wenn der Neu- oder Umbau oder die Renovation bereits einige Jahre her ist, kann durch die Option unter gewissen Voraussetzungen zumindest ein Teil dieser Vorsteuer noch geltend gemacht werden. Fallen hingegen die Voraussetzungen für eine Option zu einem späteren Zeitpunkt weg, muss u. U. ein Teil der geltend gemachten Vorsteuer wieder zurückbezahlt werden.

Die im Baugewerbe öfters anzutreffenden Personengesellschaften, namentlich einfache Gesellschaften wie Arbeits- und Handwerkergemeinschaften, Konsortien usw., die unter eigenem Namen nach aussen auftreten und Leistungen erbringen, sind mehrwertsteuerpflichtig. Die Steuerpflicht solcher einfachen Gesellschaften besteht unabhängig davon, ob die einzelnen Gesellschafter bereits als steuerpflichtige Personen im MWST-Register eingetragen sind oder nicht.

Lässt eine einfache Gesellschaft Aufträge des Bauherrn durch einen Gesellschafter ausführen, liegen sowohl zwischen dem Gesellschafter und der einfachen Gesellschaft als auch zwischen der einfachen Gesellschaft und dem Bauherrn Leistungen vor.

Bei Fragen im Zusammenhang mit MWST und Liegenschaften bieten wir Ihnen gerne unsere Unterstützung an.

Elmar Schafer

Fachmann im Finanz- und Rechnungswesen mit
eidg. Fachausweis

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