09.10.2017
Umfassende Gebäudesanierungen – Ist der «wirtschaftliche Neubau» vom Tisch?

Im Jahr 2015 hat die Steuerverwaltung des Kantons Bern ihre Praxis hinsichtlich der steuerlichen Beurteilung einer Gesamtsanierung bei Liegenschaften im Privatvermögen überarbeitet und angepasst. Ein erneuter Überblick.

Was galt als "wirtschaftlicher Neubau"? 

Vor dem Jahr 2015 galten sämtliche Kosten einer umfassenden oder Totalsanierung, die einem Neubau gleichkamen, steuerlich als «wirtschaftlicher Neubau» (= wertvermehrende Aufwendungen). Diese Qualifikation erstreckte sich auf sämtliche Gebäudeteile und Einrichtungen, ob diese nun tatsächlich neu waren oder nur ersetzt wurden.

Überblick über die Praxis der Steuerverwaltung des Kantons Bern seit 2015 und weitere Präzisierungen

Grundsatz

Es ist zwischen folgenden Kosten zu unterscheiden:

  • Wertvermehrende Kosten 
  • Werterhaltende Kosten resp. Liegenschaftsunterhalt 
  • Energiesparmassnahmen
  • Sonstige Lebenshaltungskosten

Ob es sich um abzugsfähige Kosten handelt, obliegt in erster Linie dem/der Steuerpflichtigen. Es ist daher ratsam, eine Ausscheidung vorzunehmen. Das kann anhand einzelner Handwerkerrechnungen oder über eine Bauarechnung geschehen. Fotos von vor und nach Sanierung und den Beschrieb über die ausgeführten Arbeiten können sich ebenfalls lohnen.  

Abgrenzung wertmehrende und werterhaltende Kosten

Gebäude, Gebäudeteile und/oder Anlagen, die effektiv neu erstellt werden, gelten immer als wertvermehrende Aufwendungen und können nicht abgezogen werden.

Im Gegenzug gelten aber Aufwendungen, welche die Liegenschaft in ihrem Wert erhalten, als abzugsfähig. Abzugsfähige Kosten setzen also voraus, dass etwas unterhaltsbedürftig wird (eine Art Wertverlust stattfindet).

Die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten erfolgt nach objektiv-technischen Kriterien. Nicht der Wert des Grundstückes spielt eine Rolle, sondern der konkret instandgehaltene Gebäudeteil oder die ersetzte Installation. Ein Abriss und gleichwertiger Ersatz eines Gebäudeteils kann abzugsfähigen Unterhalt darstellen.

Nutzungsänderungen bzw. Nutzungserweiterungen oder Grundrisserweiterungen

Vorsicht ist bei Nutzungsänderungen, -erweiterungen und Grundrisserweiterungen geboten. Werden Wände versetzt oder herausgerissen, gilt dies nicht als gleichwertiger Ersatz und kann nicht mehr als Unterhalt abgezogen werden. Hingegen können bei bestehenden Installationen (z. B. Küche/Bad) der  Abriss und gleichwertiger Ersatz – auch wenn diese nicht mehr am selben Ort der Wohnung eingebaut werden – als Unterhalt abgezogen werden, sofern der gleiche Funktionsstandard beibehalten wird.

Anbau und freistehende Bauten mit Nebenbaucharakter

Dabei handelt es sich um Balkone, Garagen, Schwimmbäder, Unterstände oder Gartenhäuser. Damit ein Unterhalt für solche Bauten steuerlich geltend gemacht werden darf, müssen diese im Eigenmietwert enthalten sein.

Für einen Abzug bei Abriss und gleichwertigem Ersatz gilt Gesagtes unter «Nutzungsänderungen bzw. -erweiterungen und Grundrisserweiterungen».

Zusammenfassung

Diese im Jahr 2015 eingeführte Praxis und die weiteren Präzisierungen sind begrüssenswert und versuchen objektiv-technischen Kriterien zu folgen, um die Beurteilung als «wirtschaftlichen Neubau» zu vermeiden. Allerdings bleiben nach wie vor Abgrenzungsfragen offen, welche mit den Behörden einzelfallweise gelöst werden müssen.

Wir empfehlen Ihnen daher, bei grösseren Bauvorhaben frühzeitig Steuerfachleute beizuziehen. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung.

Claudine Meichtry
Dipl. Steuerexpertin

Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!