27.11.2008
Mehrwertsteuer - Liegenschaften

Freiburger Nachrichten vom 27. November 2008

Gemäss Artikel 18 Ziffer 20 und 21 MWSTG sind grundsätzlich sowohl Liegenschaftsübertragungen (Verkäufe) wie auch Liegenschaftsvermietungen von der MWSt ausgenommen. Erfolgt jedoch eine Vermietung an einen Steuerpflichtigen, so hat der Vermieter u. U. die Möglichkeit, diese Leistung freiwillig der MWSt zu unterstellen (Option).
Eine Option ist auch für Teile einer Liegenschaft möglich (z.B. einzelne STWE-Einheiten, einzelne Räume). Für jedes Mietverhältnis ist bei der ESTV ein separates, bewilligungspflichtiges Optionsgesuch einzureichen.

Der Vorteil einer Option liegt darin, dass der Vermieter (sofern auch Eigentümer) die Vorsteuer auf den Erstellungskosten dieser Liegenschaft oder dieser Liegenschaftsteile zurückfordern kann.

Bei einem Mieterwechsel ist jeweils ein neues Gesuch einzureichen. Ist der neue Mieter nicht MWSt-pflichtig, so ist die Option für dieses Mietverhältnis nicht möglich. In diesem Fall ist eine Eigenverbrauchsbesteuerung vorzunehmen. Einfach ausgedrückt: Ein Teil der zurückgeforderten Vorsteuern muss wieder an die ESTV zurückbezahlt werden.

Wird die Liegenschaft veräussert, so ist der Verkauf grundsätzlich von der MWSt ausgenommen. Dies hat ebenfalls eine Eigenverbrauchsbesteuerung zur Folge. Ist der Käufer jedoch MWSt-pflichtig, so kann der Verkäufer u. U. auch für den Verkauf ein Optionsgesuch einreichen. Bewilligt die ESTV das Gesuch, so ist auf dem Verkaufspreis (ohne Wert des Bodens) die MWSt abzurechnen.

Seit dem 1. Januar 2008 kann für Liegenschaftsverkäufe unter den gleichen Voraussetzungen wie für die Option auch das Meldeverfahren angewendet werden. In diesem Falle erfolgt anstelle der Abrechnung eine reine Meldung der MWSt.

Wird eine Liegenschaft an einen Steuerpflichtigen verkauft, so empfiehlt es sich, die Konsequenzen der verschiedenen Möglichkeiten bezüglich MWSt unbedingt frühzeitig mit dem Treuhänder zu besprechen. Die gewählte Variante sollte namentlich auch im Kaufvertrag erwähnt werden, um Missverständnisse und unerwartete Steuerforderungen auszuschliessen.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder –häusern handelt es sich in der Regel um steuerbare Beherbergungsleistungen (Sondersatz 3.6%). Dienen die Räumlichkeiten aber als Wohnsitz oder Wochenaufenthaltssitz, begründet der Mieter einen Geschäftssitz oder eine Betriebsstätte, so ist die Vermietung von der MWSt ausgenommen.

Wird das Ferienhaus nicht direkt an Feriengäste, sondern an einen Zwischenmieter (z.B. REKA, Interhome usw.) vermietet, so handelt es grundsätzlich immer um eine von der MWSt ausgenommene Vermietung (mit Optionsmöglichkeit, wenn Mieter steuerpflichtig).

Bei frühzeitiger und optimaler Beratung können auch bei Liegenschaften Steuern gespart werden. Hierzu stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Elmar Schafer
Fachmann im Finanz- und Rechnungswesen mit eidg. Fachausweis