09.06.2006
Liegenschaftsvermietung zu einem Vorzugsmietzins

Freiburger Nachrichten vom 9. Juni 2006

Wie werden Mieterträge steuerlich behandelt, wenn diese vom Marktmietzins abweichen? Diese Frage stellt sich vor allem bei Vermietung einer Liegenschaft an Verwandte oder an eine nahestehende Person zu einem Vorzugsmietzins.
Wird eine Liegenschaft an Verwandte oder an eine nahestehende Person zu einem Vorzugsmietzins vermietet oder sogar unentgeltlich überlassen, kann dies beim Eigentümer der Liegenschaft zu einer steuerlichen Aufrechnung führen. Seitens der kantonalen Steuerverwaltungen wird argumentiert, dass der Eigentümer, welcher seine Wohnung unentgeltlich zur Verfügung stellt, mindestens den Eigenmietwert zu versteuern hat. Wird die Wohnung wesentlich unter dem Eigenmietwert vermietet, ist die Differenz zum Eigenmietwert steuerlich aufzurechnen. Mittels Entscheiden der kantonalen Steuerrekurskommissionen wurde diese Praxis festgelegt.

Das Bundesgericht musste folgenden Fall aus dem Kanton Zürich beurteilen: Der Eigentümer eines Einfamilienhauses vermietet dieses an seine Tochter für einen jährlichen Mietzins von CHF 18'960.–. Der errechnete Eigenmietwert für diese Liegenschaft betrug CHF 36'900.–. Der Steuerkommissär des Kantons Zürich rechnete beim Eigentümer die Differenz zwischen dem erhaltenen Mietzins und dem Eigenmietwert als Einkommen auf. Dagegen wurde vom Steuerpflichtigen Einsprache erhoben. Diese wurde vom kantonalen Steueramt abgewiesen, mit der Begründung, dass mindestens der Eigenmietwert zu versteuern sei, wenn eine Liegenschaft wesentlich unter dem Eigenmietwert vermietet würde.

Das Bundesgericht, als letzte Instanz, entschied zu Gunsten des Steuerpflichtigen. Es hielt fest, dass die gesetzliche Grundlage fehle, um dem Eigentümer den Differenzbetrag aufzurechnen. Die Steuerbehörden müssten sich grundsätzlich an abgeschlossene Verträge halten. Sie dürften jedoch davon abweichen, wenn die Steuerpflichtigen nur um der Steuerersparnis willen ein ungewöhnliches Vorgehen gewählt haben, d.h. wenn eine
Steuerumgehung vorliegt. Der vorliegende Fall sei nicht ungewöhnlich und eine Steuerumgehung könne grundsätzlich ausgeschlossen werden, wenn ein Mietzins bezahlt wird, der mehr als die Hälfte des Eigenmietwertes beträgt.

Somit muss nur der effektiv erhaltene Mietzins versteuert werden. Der erläuterte Fall bezieht sich auf die Direkte Bundessteuer. Es bleibt offen, ob der Entscheid auch auf kantonaler Ebene Anwendung finden wird (Steuerharmonisierung). Für die Steuerplanung und der optimalen Lösung der Nutzung von Liegenschaften ist nicht nur die Vermietung von Bedeutung. Ebenfalls sind Eigentumsübertragungen mittels Verkauf oder Schenkung unter Einbezug der Nutzniessung oder eines Wohnrechtes in Betracht zu ziehen.

Je nach persönlichen Wünschen und Möglichkeiten ist jeweils eine individuelle Lösung zu suchen. Eine passende Lösung kann nicht von heute auf morgen realisiert werden. Deshalb ist eine frühzeitige Planung unumgänglich.